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义乌:让沉睡的土地活起来
2019-02-26 09:28 来源:浙江在线

浙江在线2月26日讯(浙江在线记者 裘一佼 施力维 市委报道组 陈锦青)在市场大市义乌,宅基地竟能跨村“竞拍?#20445;?#23601;在上个月,福田街道、北?#26041;?#36947;的79间农村闲置宅基地经过多轮激烈竞投,以3636.61万元的总?#23665;?#39069;,被28户农户竞得。

“宅基地?#34180;?#36328;村?#34180;?#31454;拍?#20445;?#36825;些字眼的一齐出现,让人格外关注。在此之前,由义乌先行先试的宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”已被写入2018年中央一号文件。这场竞拍,则是改革的又一次深化,意味着农民手中重要的?#23433;?#21160;产”成了更灵活?#25237;?#20803;化的“动产?#34180;?/p>

土地,在农村改革中始?#23637;?#38190;而?#32622;舾小?#29983;于斯、长于斯的土地,所有权怎么保障、资格权怎么固化、使用权怎么体现——农民与土地的关系,这是历来中国农村改革中,?#24739;?#28872;争论?#22836;錘春?#37327;的问题。最新公布的中央一号文件再次强调“进一步深化农村土地制度改革?#34180;?/p>

在义乌,全国农村土地制度改革的试点已经推进4年。从宅基地改革起步,?#27492;?#27874;?#35762;?#24778;,却已深植当地城乡融合发展的方方面面。从直?#26377;?#26524;看,它增加了农民的财产性收益、促进土地资源的节约集约利用,但更具改革深意的是,它把土地的受益权给了农民,把选择权给了农民。当个体被充分激活的时候,乡村振兴的活力和内生动力得?#22278;?#26029;产生。

如?#20255;?#36873;择权给农民?

廿三里街道里兆村村民吴建东,在义乌国际商贸城做了多年生意。手头虽算宽裕,多年来却是?#30333;?#25151;困难户?#34180;?#22320;处山区,村内建设用地紧张,宅基地审批迟迟无法落地,为了给儿女改善居住条件,一家人只得在外租房。

义乌拥有全?#28572;?#26368;大的小商品市场,却面临地处丘陵盆地、人多地少的?#36136;担?#29992;地长期存在缺口。再加上过去农房建设较为粗放随意,土地资源配置效率不高。2010年至2017年间,当地传?#25104;?#36152;业和新兴的电商业提供了大量就业和创业机会,常住人口增长了近37%。既要守住耕地红线,?#20013;?#35201;大量土地资源进行城市公共基础设施建设,可谓?#30333;?#35167;见肘?#34180;?/p>

有意思的是,紧缺中也有富余——义乌福田街道西张村、北?#26041;?#36947;柳二村等村庄,通过旧村?#33041;歟?#38598;中建设。在满足农户建房需求后,宅基地反而还有闲置。

按照国家?#20013;?#30340;土地制度,村民建房的宅基地只能在本村申请安置,除了下山脱贫和移民安置等特殊情形外没有跨村安置的途径。这就导致了当地农村宅基地利用陷入怪圈:一边是一些村庄土地资源闲置浪?#36873;?#21482;能堆积杂物,另一边是吴建东这样的村民,因为村内无地建房,无奈只能“漂”在县城。

为了摸清“?#19994;住保?#20041;乌市自然?#35797;春?#35268;划局曾组织过摸底调查,发现农民的建房用地需求和闲置用地,是大体?#21046;?#30340;。义乌全市已完成或基?#23601;?#25104;新农村建设的174个村中,有97个村可盘活总用地约2200亩;全市正在实施新农村建设的146个村中有用地缺口的约为103个村,按?#33041;?#29616;状需增加用地约2300亩。

虽然宅基地多寡不均,但长期受市场经济洗礼的农民早已在用市场化的方式解决。据当地自然资源部门统计,在宅基地改革试点前,?#21152;?#22810;起农户间?#36739;路?#29983;的宅基地转让,但因没有法律保障,因此引发的民间纠纷不在少数。

与?#36865;?#26102;,义乌独特的市场环?#24120;?#23548;致宅基地成“香饽饽?#34180;?#20892;民洗脚上岸成了与全球客?#25506;?#26131;的生意人,他们宅基地上的农房,既是农民住宅,?#36136;?#32463;营店面,还可以是出租的公寓。比如福田街道西张村地块,农户年租金收益就将近20万元。他们早就希望通过抵押宅基地上的农房,来获得贷款,甚至部分转让变现。但银行不能像抵押城市商品房一样,通过抵押农房来给农民放贷。

义乌农商行一名工作人员说,《物权法》明确规定集体所有的宅基地使用权不得用于抵押,“农民违约?#20849;?#19978;款,银行也无法处?#38376;?#26449;宅基地?#22836;?#23627;。”该行曾经做过一份问卷调查,结果显示80%的农户希望农房能用于抵押贷款,3成农户有农房抵押需求。

一边是当地百姓旺盛的需求,一边是亟待?#24739;?#27963;的闲置宅基地;一边是发挥市场配置作用的紧迫性,一边是体制和制度的“坚冰?#34180;?015年3月,义乌入选全国33个农村土地制度改革试点县之一,主要承担农村宅基地制度改革的任务。

“改革试点的到来,很解渴!”义乌市自然?#35797;春?#35268;划局副局长张黎明说,传统的思路是“一户一宅?#20445;?#26377;多少地就干多少事;但现在可以大胆向“户有所居?#34180;白?#26377;宜居”探索, 从百?#25307;?#27714;出发来全盘统筹土地利用。

在宅基地“三权分置”的顶层设计下,取得置换、抵押担保、转让交?#20303;?#26377;偿使用、有偿退出等举措连续出台。但是,新问题?#27493;?#36405;而来:土地是农业最重要的生活生产资?#24076;?#22312;充分发挥市场之手、激活农村“沉睡”资产的基础上,该怎样严守它的保障功能,同时提升农民的生活条件和乡村发展空间?

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2019年1月5日上午,廿三里街道里兆村村民吴建东顺利中标福田街道西张村的1.5间(54平方米)宅基地,成为浙江省农村宅基地跨村跨镇街安置的首位受益农户。 龚献明 摄

怎样激发乡村活力?

在当地,很多人都把农村宅基地制度改革比喻为“重整山河”之举。

试点之初,义乌在规划上把城与乡的功能做出区分,203个村划入城镇规划范围,进行城市化的社区管理;329个村进入村镇规划体系,实行总规模控制,鼓励少占和不占耕地,目标是建设富有特色的和美乡村。

然而有人担忧,改革会导致新的“剪刀差?#34180;?#23500;村更富、穷村更穷,有钱的村民有丰富的选择,经济条件一般的村民依然没钱也没机会建新房。

南江江畔的坑口村地理位置偏远,就曾有这样的心理落差。这里的自然风光虽美,但受地理条件影响,仅有的21.9亩建设用地分散在4个自然村,农房布?#33267;?#25955;,村庄破旧不堪,年人均收入仅1万元,远低于义乌农村人均3.3万的平均水平。

“就像走进‘死胡同’。”坑口村支部书记徐登林说,村集体想借山水做乡村旅游,苦于没有用地?#21103;輳?#26449;民很想另建新房改善居住条件,更是难上加?#36873;?#20986;乎意?#29616;?#22806;,这样的村竟是改革中最具潜力的地方。

2016年,经村民代表大会决议后,坑口村更新?#33041;?#24320;始了。农村宅基地制度改革的总体思路就是由农民?#32422;?#20915;定而不是政府代替农民选择,在严守集体土地所有权的基础上,通过统筹宅基地资格权、放活宅基地使用权,给村集体、村民更大的选择权。

在具体操作上,坑口村的更新?#33041;臁?#20132;通、水利保护、湿地保护、旅游等多个规划首先实现“多规合一?#34180;?#21407;本分散在4个自然村的宅基地,化零为整集中到山脚沿河地带的?#24179;?#20301;置,村民拆掉旧房集中建设新房,不?#21152;?#19968;分耕地,28幢269间依山傍水、白墙黑瓦的浙派民房拔地而起。

徐登林告诉记者,村民人均分得33平方米的宅基地,后来每位村民?#26685;改?#20986;3平方米宅基地,由村集体统筹发展民宿等项目,增加集体经济收入。

村里?#34892;?#20892;户经济困难,没钱建房怎么办?在坑口,村民可?#26434;?#20607;调剂其中一部分宅基地面积,给其他有改善需要的农户,将宅基地变现筹集建房资金。

为了保证农民宅基地在有偿调剂中不吃亏,义乌市探索建立了全国首个宅基地基准地价体系,为村民宅基地抵押、调剂、置换提供了价格依据。在该体系中,每个村庄的宅基地?#21152;?#22522;准价,每平方米从25870元至2870元不等,并且做到适时更新、动态调整。

在坑口村,宅基地调剂基准价为8000元每平方?#20303;?#32463;过竞拍,这里573.56平方米宅基地,在14户农户间完成了调剂,总?#23665;?#39069;达到了780多万元,均返还给调出户。“宅基地调剂后不仅筹到了建新房的钱,还有了装修的钱。”一?#24739;?#24237;条件一般的村民说。

更让人意想不到的是,宅基地还能“有偿选位?#34180;?#22353;口村采取公开竞拍的方式由村民选择宅基地位置,地段好的宅基地价高者得。该村一间出行便捷、光照充足地段的宅基地最高价拍到了7.1万元。最终,仅选位费坑口村集体经济就增加了412万元的收入。

村民告诉记者,这?#25913;?#26449;民代表大会的召开次数明?#26685;?#21152;。原来,编制村庄更新?#33041;?#35268;划、宅基地有偿使用和退出、土地收益分配方案、耕地保护等14项内容已被纳入村民主决策范畴,随着农村宅基地制度改革的深入,农村农民的主体地位也在不断增强。

在义乌,已经有105个像坑口这样的村,已经完成和正在开展“多规合一”的更新?#33041;歟?#26377;76个村通过宅基地制度改革,村集体经济有了源头活水,摘掉“经济薄弱村”帽子的同时,把更多资金投入到农村基础设施配套建设和提升,最终的受益者还是广大村民。

凭什么勇?#22330;?#26080;人区?#20445;?/strong>

佛堂镇湖滨村,已是“?#21019;?#19981;见村?#34180;?年前,它被列入义乌市的城乡新社区集聚建设范围,村民?#24378;?#20197;按照1∶5的比例,通过宅基地有偿置换的形式,入住城镇高层住宅并获得相应的产业用房。该村全部安置在蟠龙花园小区,村民们平均每户有3至4套房,除了自住,可以出售、出租,财产收益稳定。

“以前关心村民过得好不好,现在要关心村民在想什么、要干什么。”原湖滨村?#25345;?#37096;书记何智明感慨,以前的村是平面的,现在的社区是垂直的,他的工作也得换个思路。

农村宅基地制度改革4年间,义乌城镇化率提高了3个百分点,有1.5万农民开始了城市生活。何智明告诉记者,农村宅基地制度改革为农民进城架起桥梁,但也出现新的问题,比如有的村民依靠房租,每月就收入不菲,怎么管理支配好家庭财产,怎么做好从农民到市民的转化,怎么保持再创业继续奋斗的激情?

城乡融合的道路,从外在的“物”到内在的“人?#20445;?#20381;?#24739;?#24040;。义乌农村宅基地制度改革的历程,也是全新挑?#35762;?#26029;涌现的过程。回望历?#38395;?#26449;土地制度改革,都涉及多方面利益调整,需要特别慎重处理。

“小步前行,而不是一蹴而就。先探索土地‘三权分置’在制度设计层面扫清?#20064;?#24314;立基准价格体系,为实现农村土地的财产价值提供了可操作性;有偿调剂、选位,让土地‘活’起来,?#22836;?#20215;值。”专家认为,义乌农村宅基地制度改革保持了审慎稳?#20303;?/p>

以坑口村为例,参与调剂的农户必须是本村集体经济组织成员。农户要留有人均15平方米以上的宅基地,确保正常居住才能将剩余的宅基地出让调剂;同时竞买一方,最高宅基地户型面积不得超过120平方?#20303;?/p>

如果是跨村调剂,前提是已经完成更新?#33041;?#30340;村庄有剩余的闲置宅基地,跨村竞标的村民也需经过资格条件审核,确保“一户一宅?#34180;!?#22303;地制度改革,要杜绝投机圈地的发生,更不能让农民流离失所。”义乌市自然?#35797;春?#35268;划局调控?#32856;?#37096;李荣俊说,?#24162;?#26159;宅基地抵押贷款,农户也需留有人均15平方米的合法住所。

在效率和普惠中实现平衡,这是义乌给出的探索经验。“目前农村宅基地制度改革已经进入‘无人区’,但也是‘深水区’。”当地干部?#23521;裕?#20041;乌承担着新型城镇化试点、农村改革试验区等16项国家级改革试点,如何加强联动集成并形成合力,将是未来最大的挑战。“但不管怎么改,四条底线贯穿始终,‘土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损’。”

改革试点4年来,义乌共实现节地7208亩,村级组织共获益75.06亿元,农民每年获得的财产性租金收益超过40亿元。红利还在源源不断产生——据测算,义乌全市有宅基地20余万宗,按平均每宗贷款50万元推算,理论上可盘活资产1000亿元以上。加之当地从2016年开始的集体经营性建设用地入市和土地征收制度改革,“人、地、钱”的问题逐一?#24179;猓?#27491;极大刺激农村投资。

中国科学院大学国家土地科学研究中心主?#21619;?#31066;继认为:“义乌的实践表明,经济发达地区的土地制度改革,仍可以?#22836;?#20986;巨大的制度红利。”

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原标题:义乌:让沉睡的土地活起来

责任编辑: 徐巍

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